Po zakończeniu procesu budowlanego, przed oddaniem do użytkowania każdy budynek, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa (ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku, Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 z późniejszymi zmianami), powinien zostać poddany odbiorowi. Odbiór ma potwierdzić wykonanie prac budowlanych, w tym instalacyjnych, zgodnie z pozwoleniem na budowę i dokumentacją projektową. Odbiór to podstawowa sprawa, ale niezależnie od tego – w przypadku zakupu gotowego domu lub mieszkania, np. od dewelopera – warto przeprowadzić również kontrolę we własnym zakresie, potwierdzając, że standard wykończenia i wyposażenia kupowanego obiektu jest zgodny z zawartą umową.
Odbiór budynku zgodnie z przepisami prawa
Po zakończeniu prac związanych z budową deweloper lub inwestor musi złożyć do właściwego urzędu nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy. Jeżeli urząd w czasie 14 dni od dnia dostarczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w trybie decyzji, można przystąpić do użytkowania budynku. W przypadku niektórych budynków wymagane jest jednak uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie trzeba dołączyć:
1) dziennik budowy (oryginał),
2) oświadczenie kierownika budowy:
zgodności wykonania obiektu z projektem
doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,
właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych,
4) protokoły badań i sprawdzeń, m.in. dotyczące instalacji elektrycznej, instalacji wentylacyjnej itp.,
5) dokumentację geodezyjną,
6) potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy.
Odbiór budynku od dewelopera – na co zwrócić uwagę
Przede wszystkim trzeba ustalić, czy deweloper dokonał już odbioru końcowego budynku i czy budynek ma już uprawomocnioną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Formalności w tym zakresie zostały powyżej opisane. W przypadku braku pozwolenia, trzeba uzyskać konkretną informację o przyczynach tej sytuacji i przewidzianym terminie uzyskania pozwolenia.
Przed spotkaniem z deweloperem trzeba przygotować sobie umowę, w której zapisane zostały informacje o standardzie, w jakim budynek miał być wykonany. Zwykle są tam dokładnie opisane materiały budowlane przewidziane do budowy oraz wyszczególnione elementy wyposażenia budynku i jego otoczenia. Użyte materiały mają wpływ na standard wykonania robót, natomiast kompletność wyposażenia leży zdecydowanie w naszym interesie. W umowie znajdują się również konkretne informacje o ustalonej przez strony powierzchni i wysokości pomieszczeń, układzie pomieszczeń, rozmieszczeniu instalacji wraz z układem włączników i gniazdek elektrycznych, bateriami kranowymi, odpływami itp. Na spotkanie można sobie przygotować kserokopię rzutów budynku i układu pomieszczeń, aby na bieżąco nanosić uwagi i zaznaczać miejsca wykonania fotografii, poziomicę lub łatę budowlaną, zwijaną taśmę mierniczą i aparat fotograficzny.
Podczas odbioru należy sprawdzić m.in.:
– wymiary i powierzchnię pomieszczeń,
– wysokość i kubaturę pomieszczeń,
– układ i wielkość otworów okiennych i drzwiowych,
– jakość wykonanych prac – odchyłki od pionu ścian i od poziomu podłóg, a w przypadku balkonów i tarasów warto sprawdzić, czy ich powierzchnia wykonana jest z odpowiednim spadkiem,
– standard wykończenia, np. jeżeli w umowie przewidziana była gładź gipsowa, należy potwierdzić, że została wykonana,
– sprawność mechanizmów okien i drzwi (czy się domykają, czy jest możliwość rozszczelnienia itp.),
– kompletność wyposażenia (np. kocioł, grzejniki, instalacje, elementy ogrodzenia, itp.).
Podczas odbioru budynku lub mieszkania sporządza się protokół odbiorczy. W przypadku stwierdzenia wad, usterek lub niezgodności z ustaleniami zapisanymi w umowie, w protokole zamieszcza się odpowiednie zapisy, precyzyjnie opisujące rodzaj i umiejscowienie nieprawidłowości. W ciągu 14 dni od daty odbioru deweloper jest zobowiązany wydać oświadczenie, czy uznaje wskazane w protokole usterki. W ciągu kolejnych 30 dni jest wówczas zobowiązany je usunąć, a wtedy można umówić ponowne spotkanie i sprawdzić, czy opisane usterki zostały właściwie usunięte. Jeżeli tak – można wówczas podpisać protokół odbioru. Warto też wspomnieć, że nawet jeżeli podczas odbioru nie stwierdzimy usterki, a ujawni się ona już podczas eksploatacji budynku (np. cieknący taras), mamy możliwość dochodzenia swoich praw od dewelopera jeszcze przez 3 lata od momentu odbioru – gwarantują to przepisy kodeksu cywilnego w zakresie rękojmi.
Przezorny zawsze ubezpieczony
Odbioru technicznego domu można oczywiście dokonać w obecności osoby merytorycznie do tego przygotowanej, która sprawdzi zapisy umowy i wszelką dokumentację ze stanem faktycznym. Koszt doradztwa przy odbiorze wynosi zazwyczaj kilkaset złotych i zależy od wielkości lokalu oraz stopnia szczegółowości oceny. Należy pamiętać, że odbiór techniczny jest dużo łatwiejszy gdy od początku inwestycji współpracujemy z deweloperem o nieposzlakowanych opiniach. Zatem warto je sprawdzić nie przed samym odbiorem, a jeszcze przed dokonaniem inwestycji.